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La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado puede dar lugar al archivo de la Ejecución Hipotecaria

cláusula de vencimiento anticipado en la hipoteca

La cláusula de vencimiento anticipado es una cláusula incorporada en la escritura de hipoteca. Por la cual cosa, ante el impago de cuotas de préstamo, concede al Banco la facultad de resolver anticipadamente el contrato de préstamo. Además de exigir la devolución respecto de la totalidad de las cantidades adeudadas por el consumidor.

La abusividad de esta cláusula se hacía patente en el momento en que muchas personas perdían sus hogares en subasta después de llevar muchos años pagando religiosamente las cuotas de la hipoteca. Sólo porque durante 3 o 4 meses no podían hacer frente al pago de las cuotas.

En el año 2019, en varias sentencias, el Tribunal Supremo remarco cuando una cláusula de vencimiento anticipado podía ser considerada abusiva y declararse nula. Así, se exige que para poder ser de aplicación dicha cláusula. El incumplimiento por el deudor deberá ser grave o esencial que justificara la reclamación respecto de la totalidad de la deuda pendiente. Además será necesario modularse la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo. Permitiendo así al consumidor evitar su aplicación mediante conductas diligentes de reparación.  

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. A partir del cual se reguló, entre otros aspectos, el vencimiento anticipado.

Artículo 24. Vencimiento anticipado.

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  • a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  • b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

  • c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

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