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Un juicio verbal desahucio comprende todo un procedimiento regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cuyo propósito es propiciar legalmente el desalojo del ocupante de una vivienda. Ya sea producto del impago de las rentas convenidas entre arrendatario-propietario, o porque el contrato ha culminado y el inquilino/a se opone a desocupar el inmueble.

El caso es que esta situación jurídica se erige en el momento en el que los representantes legales (abogado y procurador) del propietario/a de la vivienda, llevan a cabo la interposición de la demanda frente al juzgado. Podemos decir por tanto que un juicio verbal desahucio, más allá de buscar concretar el desalojo por vías legales, tiene como objetivo principal recuperar la posesión del inmueble arrendado. 

Ahora, desentrañar información sobre cómo se desarrolla el juicio podría hacer la diferencia para que el inquilino/a evite el lanzamiento del desahucio. En JDV Iuris & Consultants profundizaremos acerca de este tema de gran interés para quienes están enfrentando un proceso de desahucio sobre ellos. 

Cuándo se declara el juicio verbal desahucio

Queremos señalar que el juicio verbal desahucio es el último recurso al que apela el propietario/a de la vivienda, una vez se ha exigido la liquidación de las cuotas adeudas o el desalojo del inmueble por diferentes medios, como SMS, correo electrónico o de forma verbal (incluyendo burofax, es decir, el reclamo de carácter legal que establece un plazo de 30 días al arrendatario/a para responder a tal exigencia).

Según el artículo 250 de la LEC, se declarará en juicio verbal cuando se susciten los siguientes escenarios

• Impago de la renta o cantidades asimiladas. Cuando el inquilino/a ha incumplido con el pago de las cuotas acordadas en el contrato, el arrendador/a está en el derecho de reclamar la entrega de la vivienda, incluyendo las rentas pendientes. Las cantidades asimiladas son aquellos gastos generales para el mantenimiento del inmueble como servicios, cargas, tributos, seguridad u otros asuntos sujetos a individualización o pactados en el contrato.

• Terminación del contrato o por precario.  Una vez que culmina el plazo del contrato, el propietario del inmueble puede tomar la decisión de renovarlo o recuperar su posesión.

Cómo es el proceso del juicio

El juicio verbal desahucio, como se explicó al principio, comienza con la interposición de la demanda escrita por el abogado/a del arrendador/a y presentada por su procurador/a ante el Juzgado pertinente.

Al aprobarse la demanda, el juzgado o el letrado de la Administración de Justicia emitirá un decreto en el que precisará al inquilino/a demandado/a las opciones que tiene:

• En primer lugar, tendrá un plazo de 10 días hábiles para desalojar el inmueble, saldar las deudas al arrendador/a, u optar por la enervación (pagar la totalidad del importe o poner a disposición del Tribunal las cantidades adeudas especificadas en la demanda y las que deba en el momento de realizar el pago enervador inherente al desahucio).

• En segundo lugar, puede oponerse a la demanda, presentando los motivos, desde su perspectiva de por qué no debe, total o parcialmente, las cantidades exigidas por la parte demandante. Es importante destacar que el requerimiento emitido por el Juzgado indicará el día y la hora en que debe presentarse la oposición a la demanda.

Si no hay ningún tipo de respuesta en la fecha establecida, el lanzamiento se ordenará esa misma fecha sin notificación posterior. Otro punto clave es que, si el arrendatario/a decide enfrentar la demanda y necesita asistencia jurídica gratuita, tendrá que emitir la solicitud los tres días posteriores al decreto.

¿En qué consiste la enervación?

La enervación es un privilegio que se le concede una sola vez al inquilino/a, a través de las especificaciones del contrato, para que evite el desahucio, y por tanto, también el juicio verbal desahucio, pagando las rentas adeudadas.

Según el artículo 440 de la LEC, los procesos de desahucio de viviendas por impago de las cuotas o cantidades adeudas por el inquilino/a culminarán, mediante decreto dictado por el Juzgado, si éste paga al arrendador/a o pone a su disposición en el Tribual o notarialmente, en el periodo establecido en el requerimiento, el importe o las cantidades exigidas en la demanda y las deudas que acumule a la hora de realizar el pago enervador del desahucio.

La enervación del desahucio no es viable si el propietario del inmueble hubiese requerido el pago al inquilino/a por cualquier medio irrefutable, con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y la cobertura del importe no se realizara al tiempo de la interposición.

Requisitos para evitar la enervación

El Tribunal Supremo. en la sentencia de Sala de lo Civil de 28 mayo de 2014, indicó los requisitos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino/a apele al derecho de enervación del desahucio. Estos son:

• La comunicación debe contener un requerimiento de pago de las rentas o las cantidades asimiladas.

• Este requerimiento tiene que ser del conocimiento del arrendatario/a a través de un burofax con acuse de recibo o notarial.

• Tiene que hacer alusión a la renta o las cantidades asimiladas adeudadas.

• Deben pasar 30 días como mínimo desde haber recibido el requerimiento hasta la presentación de la demanda ante el Juzgado.

• Que el inquilino/a no haya puesto a disposición del propietario/a de la vivienda la cantidad reclamada.

Según la normativa, no es obligatorio comunicarle al arrendatario/a que el contrato será resuelto y que no habrá posibilidad de enervación del desahucio, si no paga en el plazo establecido.

Desahucio por impago

El artículo 444 de la LEC establece que cuando en el juicio verbal desahucio se busque la recuperación del inmueble arrendado por impago de la renta o cantidades asimiladas, sólo se le permitirá al demandado/a probar el pago o apelar a los beneficios alusivos a la procedencia de la enervación. En otras palabras, significa que:

• El demandado/a en un juicio de desahucio por impago, sólo puede sustentar su defensa alegando que ha pagado las rentas o las cantidades asimiladas en las que se basa la exigencia del arrendador/a de recuperar el inmueble, o que se dan las circunstancias para que la enervación se lleve a cabo.

• Sea cual sea el caso de desahucio, se le notificará al inquilino/a que, de no comparecer a la vista en el plazo fijado, el lanzamiento se declarará automáticamente sin más trámites ni preavisos.

• Independientemente de la resolución que se le proponga al demandado/a, se establecerá día y hora para el lanzamiento del desahucio, poniéndolo en preaviso que, si el dictamen es punitivo, se realizará el procedimiento el desalojo legalmente en la fecha prestablecida, sin notificación previa.

Cuando se dé por terminado el juicio verbal desahucio, también se obligará al demandado/a a pagar las costas judiciales. Es decir, los gastos imprescindibles alusivos al proceso jurídico. Además, también deberá pagar los importes que se perciban posteriormente a la interposición de la demanda hasta la entrega de la posesión del inmueble, partiendo de la liquidación de las rentas futuras y las cantidades de la última mensualidad reclamada cuando se inició el proceso. 

Desahucio por terminación del contrato o por precario

En caso de que se acuda al juicio verbal desahucio porque la duración del contrato terminó o por precario, se trasladará la demanda al inquilino/a para que la responde por escrito en un periodo de 10 días.

Si algunas de las dos partes (demandado/a y demandante) pide la celebración de vista, se realizará en la fecha que indique el juzgado. Ahora, si no es solicitada y el juez no lo considera necesario, se dictará la sentencia.

El desahucio por precario se presenta en los siguientes escenarios:

• Cesiones gratuitas a familiares o amigos.
• Inmuebles usados exclusivamente por uno de los coherederos.
• Inmuebles habitados sin consentimiento previo.
• Viviendas atribuidas por padres con ocasión del matrimonio a su primogénito/a, y que luego de una separación, su uso es cedido al yerno o la nuera.

No es obligatorio requerir al ocupante de la vivienda previo al comienzo del juicio, ya que la ley no lo demanda. No obstante, resulta necesario acreditar ante el juez que se intentó evitar las acciones judiciales.

Requisitos

Conviene destacar que la viabilidad de una demanda de desahucio por precario debe responder a las siguientes premisas:

• El demandante tiene que contar con un título válido (de propietario o usufructuario) que realmente le permita reclamar la posesión del inmueble.

• La vivienda debe estar identificada correctamente.

• Él/la ocupante no puede tener título de la propiedad, o si lo tiene, no debe ser válida.

• Para que él/la ocupante pueda hacer frente al desahucio por precario tiene que ostentar un título válido o demostrar que paga las rentas.

Cuando se realiza la interposición de la demanda el requerimiento establecerá que:

• El demandado/a, tras 20 días hábiles contados a partir del día posterior al comunicado de la sentencia, deberá desocupar el inmueble y dejarlo a disposición del demandante. Además, se incluirá la fecha del lanzamiento, independiente de que se oponga o no.

• Tendrá por supuesto la posibilidad de hacer frente a la demanda, siempre y cuando cumpla con los requisitos para hacerlo.

• La recuperación del inmueble puede llevarse a cabo voluntariamente a través de la entrega de las llaves, o de manera forzosa, como por ejemplo, la intervención de un cerrajero para acceder.

La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como también del estado del inmueble. De hecho, en caso de presentar daños, el propietario/a podrá ejercer acción judicial contra el/la ocupante vía civil o penal.

Conclusiones

Al fin y al cabo, el juicio verbal desahucio es un procedimiento jurídico que comienza con la presentación de la demanda al juzgado, quien se encargará de dictar los requisitos inherentes al proceso, como por ejemplo, pagar el importe adeudado al arrendador/a u oponerse a la demanda, alegando que ha realizado la liquidación parcial o total de las rentas (por supuesto, tendrás que sustentar su defensa con pruebas). 

Cabe destacar que antes del juicio la parte demandante debe acreditar que se intentó llegar un acuerdo para evitar trasladar el caso el quehacer judicial. Normalmente, se presentan dos tipos de desahucios: por impago y por culminación de contrato (incluso por precario). Cada uno de estos casos sugiere un procedimiento diferente, pero siempre requerirá del conocimiento y las habilidades estratégicas de un abogado/a especializado en arrendamientos.

En JDV Iuris & Consultants somos especialistas en Derecho Inmobiliario y en concreto, en desahucios, por lo que podemos ayudarte a recuperar legalmente cualquier inmueble, o a evitar, en su defecto, el lanzamiento.